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ECONOMIA

La suba del dólar complicó las operaciones inmobiliarias

Fecha: 16/05/2018  Hora: 17:18  

- En la maratón de los precios de las propiedades, 2017 constituyó un momento de velocidad y de recorrido de distancias largas; La carrera se complicó en el primer semestre de 2018: la zancadilla de la devaluación frenó el avance y, según los analistas, probablemente llegue un período de reacomodamiento



Luego de que el metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires tocara un máximo el año pasado-US$2750 para la zona norte de la Capital, el valor más alto en 37 años-, hoy tanto inmobiliarios como desarrolladores coinciden en que la tendencia alcista se terminó o, al menos, continuará pero muy tímidamente.

Los especialistas están de acuerdo en que los efectos de la devaluación, que ya lleva acumulado un 20,1% de depreciación del peso desde el 24 de abril hasta ayer, todavía no pueden medirse en toda su extensión. Sin embargo, hay tres vertientes de proyecciones con respecto al precio: que la suba se terminó; que seguirá, pero a menor ritmo o que habrá bajas. También hay historias mínimas pero reales: corredores inmobiliarios que en los últimos 21 días de incertidumbre cerraron operaciones de usados con descuentos en el orden del 10%.

El primer escenario de estancamiento de precios se da especialmente en departamentos usados, cuya demanda está un tanto enfriada por los inconvenientes con los créditos hipotecarios . Hubo operaciones que se cayeron por la imposibilidad de juntar dinero extra, o tomadores que se retractaron ante un escenario menos estable.

"Desde septiembre venían creciendo fuerte con los préstamos, y ahora esa subida encontró una pausa, sobre todo por las contraofertas de los potenciales compradores, que piden descuento, y la mayor predisposición de los propietarios de negociar más agresivamente los valores", analiza Gabriel Brodsky, director de la desarrolladora e inmobiliaria Predial.

La mesa chica de la economía real: ¿Qué va a pasar con los créditos hipotecarios? 6:56
El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar, prefiere mirar al largo plazo: afirma que el ladrillo sigue siendo un "resguardo valioso" y defiende que las propiedades dolarizadas no estarán más baratas, "menos si solamente son dos o tres semanas de movimiento".


Las realidades son distintas según el segmento. Seguramente las negociaciones sean más feroces en propiedades dirigidas a la clase media y a un nivel socioeconómico menor, pero el impacto de la devaluación aún no llegó al sector medio alto. " Las propiedades usadas ubicadas en el corredor Norte de la ciudad tienen un perfil de vendedores que, por lo general, no tienen una necesidad económica urgente de desprenderse del activo sino que ofrecen sus unidades para conseguir dinero para hacer otro negocio o para resguardarse en otro inmueble. Ninguno de ellos me habló de bajar el precio, sino de esperar", detalla Hernán Siwacki, socio de Capital Brokers.

Con respecto a las subas de precios más tímidas, los defensores de esta hipótesis señalan que la historia de volatilidad cambiaria no confirmó saltos similares en los valores de la propiedad, al menos en lo inmediato. Germán Gómez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario, señala que este punto también hay matices: el especialista proyecta que el valor de los usados crecerá un 5% este año, frente al 10% del año pasado traccionado por la demanda del crédito, pero que las unidades a estrenar se mantendrán más estables durante un tiempo, al menos hasta que se reacomoden las listas con el costo de la construcción.

Pero ante la incertidumbre y menor demanda, quienes venden para la clase media podrían bajar precios para encontrar compradores ya que, con los precios a los que estaban las unidades, las ventas no ocurrirían. Ese es el caso del corredor inmobiliario Santiago Magnin, quien aconsejó a sus clientes bajar los precios en un 10% y ya tiene dos inmuebles reservados con esas bajas.

Alejandra Covello, de Covello Propiedades, también asevera que los valores descenderán. "Venimos de una época de empoderamiento del producto que se va a terminar porque hay muchas unidades que se están construyendo y departamentos vacíos cuyos dueños van a querer vender para no seguir pagando expensas", señala.

El precio de la construcción subiría por la devaluación, ya que hay materiales como el hierro cuyo valor depende de la cotización de la divisa, pero el comprador aún no siente el impacto El precio de la construcción subiría por la devaluación, ya que hay materiales como el hierro cuyo valor depende de la cotización de la divisa, pero el comprador aún no siente el impacto Crédito: Shutterstock
"Con la alerta cambiaria los llamados de teléfono a las inmobiliarias se frenaron. Los que estaban averiguando para sacar un crédito desistieron y los que lo tenían aprobado necesitan más pesos y los valores se frenan", resalta la broker, y añade: "Se tomó conciencia de que los precios no van a seguir creciendo, y también de que el aumento de valores de las últimas épocas no estaba tan justificado".

Para entender cómo fluctuarán los precios en el sector a medida que pase el tiempo, el economista Marcelo Plana propone imaginar un escenario en el que el valor real del dólar -es decir, aquel que excluye el aumento de precios- aumente luego de que la volatilidad se estabilice. "Normalmente lo que esto produce es una caída en los valores de la propiedad medidos en dólares, pero para eso hay que esperar a ver cómo evolucionan la inflación y el tipo de cambio. En cada una de las devaluaciones de la historia reciente esto ocurrió, más o menos, dependiendo de la profundidad de la crisis", resume. "En este momento, como se retiran la oferta y la demanda, no hay cambios en los valores", añade.

En el largo plazo cabría esperar una recuperación, pero con variación entre los nuevos y los usados. En este momento, dice, el segundo grupo tiene un valor mayor por la poca oferta de desarrollos a estrenar. "En la medida en que el mercado inmobiliario sea sostenible durante un tiempo suficiente, va a ser negocio construir más, y por ende el nuevo se diferenciará más que el usado, crecerá a un ritmo mayor", afirma.

Invertir en pozo en pesos, una oportunidad
Según Hernán Nucifora, de Global Investments, con la devaluación se abre una oportunidad para lo que son departamentos en pozo en pesos. Propone recurrir a un fideicomiso en pesos con precios concertados y no al costo. "Más allá de que hay costos de la construcción como el hierro y el aluminio, que se incrementarán con el dólar, son un componente menor en el valor del metro cuadrado. Nosotros tenemos respuesta con los departamentos que se comercializan en pesos. La lista de precios bajó un 15% y el índice de la Cámara de la Construcción aún no trasladó aumentos", apunta.

Sin embargo, la ventana de oportunidad podría ser corta. "No veo que con esta suba del dólar resurja el pozo. Esta oportunidad va a ser por poco tiempo, un acotado plazo de tiempo", vaticina Gómez Picasso. En cuanto a las ventas, dice que el mercado va a seguir demandando, pero no tanto. "Estábamos en niveles récord y ahora vamos a ir a un número de operaciones promedio. Se van a estabilizar y no van a seguir creciendo. Igual la gente va a volver al crédito porque los alquileres siguen subiendo", concluye.


  (La Nación)

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